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(投資メモ)ジャパンホテルリート投資法人の負ののれんは186億円

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私のポートフォリオ3位の(8985)ジャパンホテルリート投資法人の負ののれんの金額が186億円と正式に発表されておりましたのでメモしておきます。

昨年、合併発表が行われた際には概算で210億円程度と発表されておりまして、その後、被合併投資法人であるジャパンホテルアンドリゾートの投資口価格が上昇致しましたので10%程度は減ったのかなと頭の中でザックリ考えておりましたが大体予想通りの数値であったと思います。

アドバンスレジデンス投資法人の説明のところで負ののれんについては既に触れておりますが、負ののれんが存在する事でその範囲内で、収益力の乏しいホテルを損切り売却する事が可能になり、その売買代金で収益力の高いホテルを購入する事が出来るようになります。

また、何らかの事情で賃貸収入が予想よりも少なかった場合にその分を負ののれんを取り崩して賄う事も可能となります。その結果、長期に渡って安定した分配金を受け取る可能性が高くなります。

特に、ジャパンホテルリート投資法人の場合は旧ジャパンホテルアンドリゾートの所有物件が変動家賃制となっている影響で分配金の変動が他のリートに比べて大きいので負ののれんはとてもありがたい潤滑油の役割を持つわけです。

昨年は大震災の影響を受けましたし、その前は新型インフルエンザの影響を受けました。隣国との政治的問題が発生した場合でも影響を受ける事がありますよね。そんなわけで負ののれんはとても助かるのです。

今まで、不安定な分配金のためにホテル系のJリートへの投資を躊躇っていた方々もこれで参加しやすくなったのではないでしょうか?

不安定さが災いする形で他のJリート銘柄と比較してホテル系の予想利回りは高いのです。本日の投資口価格である19930円でも7.5%以上の実質利回りとなってます。(注釈1)


(注釈1):本年度は合併の影響で変則決算となっておりますので7.5%ないように見えますが12カ月換算で判断した場合に7.5%超えとなってます。

私が一気に買い増しを行ったのも負ののれんの存在が大きいです。分配金の推移が今後今までよりも安定すると見込まれるならばこの高い利回りはとても魅力的に感じるのです。

それに、団塊の世代が退職期を迎えており、この世代の方々が旅行する比率はしばらく期待できる水準だと考えております。現在の日本では長期デフレの影響で高齢者ほどお金を持っている傾向にあり、この世代の方々が旅行に費やす費用は結構大きいのではないでしょうか?

後はよほど政治事情が悪化しない限りは近隣諸国の外国人の方の来日も昨年をボトムとして年々回復すると期待致しております。ただし、大規模な余震が発生すると前提条件が崩れてしまいますがこればかりはどうしようもありません。



2012/05/01(火) 株式投資日記 トラックバック:- コメント:0













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