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(投資メモ)ケネディクスレジデンシャル投資法人を買うべきか?

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来週4月26日に数年ぶりにJ-REIT(Jリート)銘柄が新規公開(IPO)されますのでちょっと調べて見ました。

3278 ケネディクスレジデンシャル投資法人

決算配当月  (1月/7月)
予想分配金  2012年7月 3236円(97日分)
       2013年1月 6146円
取得資産規模 300億円
公募価格   19万円

2013年1月期で公募価格19万円で計算すると予想配当利回りは6.4%程度
LTVは54%程度(計算に自信なし)



私の主力保有銘柄であるアドバンスレジデンスを一部売却して乗り換える価値があるかどうかが検討テーマです。

まず、決算月がまったく同じなので分配金の分散取得化にはつながりません。また、当たり前ですが負ののれんが存在しないので予想分配金が大きくぶれる可能性があります。それから上場時の資産規模がとても小さいので外部成長のための増資がそんなに遠くない未来に実施されそうな気が致します。その場合、負ののれんがないので希薄化した分だけ分配金が減少する可能性がありますね。

仮に公募価格付近で上場初値を形成すると考えた場合に予想配当利回りは6.4%とアドバンスレジデンスの5.7%(4月20日現在)を上回るわけですが、J-REITの場合上場直後は固定資産税、都市計画税を払わなくて良いらしいので翌年以降の利回りは5%台にまで下がりそうな感じです。

それならば、わざわざ乗り換えるメリットは小さいように感じます。株価にしこりがないことと、7月に早速分配金をもらえる権利が取得できる事から上場直後は堅調な株価形成となるような気が致しますがあくまで7月までの短期勝負となりそうです。

固定資産税がかかる来年度には予定配当利回りが下がり、それに合わせて投資口価格の方も全体の地合いにもよりますが公募価格を割れてくる可能性が考えられます。

結論と致しましては4月26日の上場初日に買われて始まるようなら見学にとどめたいと思います。アドレジたくさん持ってますし。



2012/04/20(金) 株式投資日記 トラックバック:- コメント:0













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