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ニューシティレジデンス破綻後の買いは宝くじ当選となりました

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本日、日経新聞1面に半年前に破たんしたニューシティレジデンス(NCR)の再生計画の記事が掲載されておりました。

NCRの再生計画についてはJ-REITに投資している方にとっては注目だったと思われます。着眼点を下記に列挙致します。

(1) 既存投資主口の価値はどうなるのか?
(2) 有利子負債はどうなるのか?
(3) 既存REITと合併するのか、将来、再上場するのか?

まず、既存投資主口の価値についてですが、通常の民事再生法適用企業の場合は100%減資により無価値になる場合が多いのですが、ニューシティレジデンスの場合は帳簿上では資産超過(債務超過ではない)の状態でしたので、既存投資主口の価値が残る可能性がありました。

この点については1口あたり35000円でTOBがかけられるようです。破たん後の寄り値が4000円前後、上場廃止当日の終値が14000前後(だったかな?)だったわけですから、民事再生法申請後の投げ売り局面でJ-REITの仕組みから、買いチャンスだと判断して突撃買いを行った方は全員勝利となりそうです。

これは他の上場REITについてもポジティブな要因となります。J-REITは破たんしても無価値にはならないと前例を作ってくれたわけです。

10万円以下の低位REITにとっては株価押し上げ要因になる結果だと感じてます。

次に有利子負債についてですが、5年間で100%返済するようです。これはJ-REIT全銘柄にとってポジティブな要因となります。

現在、J-REITのみならず不動産関係に関する金融機関の融資姿勢はとても厳しいものです。しかし、NCRが100%返済する再生計画を提出した事でJ-REITなら融資しても大丈夫との気運が生まれる事になります。

つまり、金融機関からの融資姿勢が緩やかになり今後のリファイナンスが以前よりも容易になる可能性が高まります。

リファイナンスの懸念が後退すればJ-REITの今後の破たんリスクも同様に後退する事となり、投資利回りの高さから注目していたものの、破たんリスクの心配から様子を見ていた投資家からの新規マネーの流入が期待できるようになります。

つまり、J-REIT全体の底上げムードとなりそうです。

最後の(3)については5年後に再上場を図るようですね。NCRの入札には国内勢も参加しており私は国内勢が落札すると思っておりましたので、米系だと知った時には意外感もあったのですが、既存J-REITに対して比較的ポジティブな落とし方をしたので安堵致しました。

今回のNCRの再生計画の結果により、早速、市場の方では見直しムードが始まっております。リーマンショック、NCR破たんショックにより驚くほど叩き売られたJ-REIT銘柄ですが叩き売られた分だけリバウンドする体制に入ったと言えましょう。

とは言え、半年前と比べて国内の景気は明らかに悪化しておりますので、今後は収益リスク(賃貸収入減少による分配金の減少リスク)に着眼点が移ると思います。

少なくとも破綻リスクを心配する株価になっていたわけですから今後は長期国債の利回り+αで考慮されるように徐々になりそうですね。

最終的には各銘柄の今後の収益悪化による分配金下方修正後の利回りで5%程度に収束するのではないでしょうか?

現在、破たん懸念の少ない上位REITの投資利回りは平均7~8%程度なので景気悪化による収益悪化を考慮するとそれほど目先の上昇余力はなさそうです。

上位REITが上がるには景気の底打ちを認識する必要があるでしょう。それに比べて中位REITは10~14%程度の利回りとなっており今後の収益リスクを考慮してもまだまだ上昇余地は高いと感じてます。

そこで、私は、今後も中位REITを中心に保有を続けたいと思ってます。



現在の持ち株

双日(2768)
コーエーテクモ(3635)
セプテーニ(4293)

ケネディクス(4321)

→ケネディクスR(8972)を利益確定して得た資金で購入してますので万が一破綻しても納得します。生き残ればここからさらに3~4倍になると思うのです。

ケネディクスR(8972)については平均取得単価である14万円から80%も上昇致しましたのでさすがに我慢できず利益確定完了致しました。

アサヒホールディングス(5857)
→旧アサヒプリテックです。再上場後、金価格の下落を嫌気して株価が下がってますので拾っておきました。

THK(6481)
→ポートフォリオが不動産に極端に偏っている現状では放置するしかない。

伯東(7433)
→そろそろ伯東のような出遅れ株の時代かな?

松田産業(7456)
→アサヒホールディングスと同じ理由で買い増し中

国際計測(7722)
→ほとんどの自動車関連株が飛んだのにここはJASDAQ銘柄の影響か全然上げてないです。長期放置します。

リサパートナーズ(8924)
→私の中での目標株価は随分高いのでこんな水準では売らないです。

クレッシェンド(8966)
→ケネディクスR(8972)やDAオフィス(8976)を利益確定して得た資金をシフトしてます。投資利回り14%程度なのでまだまだ上値はあるでしょう。

ジョイントR(8973)
→3月に配当落ちしたばかりですから他のREITに比べてやや出遅れてます。そして、前期は新規物件取得キャンセルにより違約金を支払い、分配金を大きく減らした事で名目上の投資利回りが8%程度と低くなっております。

そのため、買いが細いのだと予想してます。来期以降の巡航分配金が発表された段階で見直しされると思ってまして、先回りで買っておきます。

ジャパンホテルアンドリゾート(8981)

私の保有REITの中では一番投資金額が大きいのですが、ここ最近、良い感じで上げてきました。抵抗ラインを突破して真空地帯に入りましたので今後は値が軽くなると思ってます。

直近で随分上げましたがまだまだ投資利回りは13%もあります。どこかのラブホファンドが8%前後の利回りだと耳にしましたので、ここはもっともっと高く買われても良いでしょう。

高速道路1000円政策もホテル業界にとってはプラスですしね。今年は秋にも大型連休がありますし、1000円政策により海外旅行よりも国内ドライブ旅行が増えると予想してます。

さらに、この銘柄はつい先日JR四国が大量保有している事が判明しております。株価はその頃から上がりだしました。

お堅いJRグループが投資するぐらいだから破綻の心配はないだろうって感じなのでしょうか?

個人的には鬼ホールド中です。私の総資産はこの銘柄の上下に一喜一憂するほどポジションを組んでます。



2009/04/07(火) 株式投資日記 トラックバック:- コメント:0













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