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新型インフルエンザにびびってJ-REITを利食いました

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最近、J-REIT銘柄に集中投資をしているのですが、その中でも特にジャパンホテルアンドリゾート(8981)に傾斜致しておりました。

ここの投資法人は全ホテルポートフォリオの中でもTDRの近くにあるオリエンタルホテル東京ベイの寄与率が高い事が特徴となってます。

長期連休、高速道路1000円等で国内旅行が盛り上がる事を期待していたのですが不意打ちで発生した新型インフルエンザに少々私はびびってしまいました。

目先のGWの旅行にはほとんど影響はないと思いつつ、その後は夏休みまで大型連休もないからやはりあまり影響しないのではと思いつつ、国内に万が一上陸した場合には心理的に売られるような気もしますので、精神衛生上ストレスを減らすために外しました。(少し残した)

また、権利取りが終了した4月配当銘柄のJ-REITもとても弱いです。そんなわけで現在持っている5月銘柄につきましても順次減らしております。

その流れで、持ち株の方も処分したくなり、現在CP100%に向けてせっせと現金比率を上げてます。

SARSの時は1~2ヶ月ぐらい株価が軟調だった記憶がかすかに残っておりますので現金比率を上げて一ヶ月様子をみます。

収束する気配を感じたらまた徐々に買っていくつもりです。そんなわけでしばし売買はお休みです。

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2009/04/28(火) 株式投資日記 トラックバック:- コメント:0

J-REIT銘柄の格下げ

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昨日、ムーディーズがJ-REIT13社の格下げを行ったようです。

私が最近いじっていた銘柄の中にも格下げされた銘柄がありました。

(8981)JHR(ジャパンホテルアンドリゾート)

Baa2 → Baa3(安定的)

一般的にBaa3までが投資適格債券との事だそうですが何とか土俵際にとどまりました。見通しが安定的になりましたのでこれでようやく落ち着くようですね。

後述致しますが、最近シフトしていたプレミア(8956)も格下げされてB格(といってもかなり上の方)に落ちてしまった事、JHRがここ数日で急落した事で再度割安感を感じた事から持ち分を増やし始めました。

(8956)プレミア

ここの魅力は相対的に上位銘柄の位置にいる事、その中でも予想配当利回りが高い事(9%強)から、中位、下位銘柄の株価の底上げ(利回り低下)により相対的に割安感が高まっておりました。

また直近までA格でしたので何となく安心感もあったのです。そこで、底上げされた中位を利益確定してせっせと乗り換えておりました。

昨日の格下げによりA格からB格の最上位に落ちましたが、これは事前に予想されていた範囲です。(格付け見通しがネガティブになっていたため)

そんなわけでこれが理由で外す必要などないのですが、それ以前にメイン銘柄として保有していたJHRが高値17万円から13万円割れまで売られましたので再度引っ越しです。



さてJHRが急落したのは、もともと、直近で垂直上昇をした事で高値警戒感があったところに、予想分配金の下方修正が重なったためと思われます。

JHRはホテルの売上に応じて賃料が変動する変動賃料制をメインのホテルで採用しております。そのため、景気後退によりホテルの売上が落ちている事でこの変動部分の賃料が下がるリスクがありました。(毎月公開されている月次売上を読むとある程度事前に予想可能です)

私は、変動賃料部分の不振により分配金がある程度下がる事は事前に予想しており、それを考慮しても割安だと判断しております。

将来、景気が回復期に入った場合に逆に分配金が増える要素になりますし。

先日、中間決算が発表されました。その結果予想分配金が16500円前後に下がりましたが、予想利回りは12.3%で私が想定しているターゲット利回り(8%)に比べるとまだまだ高いです。

JHRは直近のリファイナンス(借り換え)を通過しており、2年先まで借り換え問題が発生しないのも購入している理由の1つとなっております。

ただし、中間決算短信をじっくりと読むと、小さく、変動賃料部分の影響により、分配金が14400円程度まで下がるリスクもあると小さな字で書いてありました。

今後も毎月発表される月次売上状況をしっかりとチェックする必要がありますね。

14400円と仮定した場合、10%で144000円、8%で180000円、12%で120000円です。

12万円程度の下げを意識しつつ、18万円(前回高値の更新レベル)程度を今年の高値と考えれば良いかと思ってます。

そこで時価13万円台をまずは拾いました。ここで様子を見つつ、買い増しを考えます。



格下げの影響がやや大きいと思われるのは以前手がけていたケネディクス不動産投資法人(8972)だと思います。

こちらはJHRよりもさらに一段下がってBa格になりました。

Baa2 → Ba1

JHRのBaa3とケネRのBa1は1段階しか違わないのですがBaa3までが投資適格債券、Ba1以下は投機的となるそうです。

つまり、この1つの差はとても大きいようです。これは親スポンサーであるケネディクスに疑義注記がついているからなのでしょうか?

私達個人投資家はたった1つの差ぐらいにしか感じてないと思うのですが、将来、機関投資家がJ-REITに戻って来た際にはこの格付けがネックとなりそうです。

4月配当銘柄ですから、配当落ち後の株価の動きがちょっと懸念されます。ただし、日本政策投資銀行の融資が入っている銘柄ですから配当落ち後、ずるずると急落するようならばそこは買い場のような気も致しますね。

しばらく注意深くウオッチを続けます。



さてJ-REIT指数全体は最近重たいです。これは各銘柄が発表する決算内容を見ると分かるのですが、景気悪化による影響で分配金が前期に比べて減少傾向です。

直近までは、分配金の遷移よりも、J-REITそのものが存続できるかどうか懸念されていたわけですから倒産リスクの後退により下位を中心に棒上げとなりました。

しかし、ある程度リバウンドした事で、予想配当利回りが徐々に意識されてきたと思います。そんな事情で少し重たくなって来ましたね。

元々J-REIT銘柄はインカムゲイン用なので短期売買組が去った後は徐々に値動きが小さくなると思ってます。

今後は、先回りした個人の売りを吸収する大人の買いが入るかどうかでしょう。今後、分配金減少による利回り低下が続くと思いますが、それを考慮しても買っておいて損はないかと思ってます。

JHRは既にJR四国が買ってますし・・・・



さてながながと書いている間にリサパートナーズがS安まで売られてしまってます。(笑)

新興不動産系の各銘柄は底値から随分と値上がりしましたのでこの辺で一服が必要なのでしょうね。

双日も下げてるし・・・松田産業は1000円割れてるし、持ち株系はダメダメです。

双日は今期の決算見通しを見てから買い増しタイミングを考えます。見通し次第ではもう一度110円まで下がるかもしれませんし・・・・



2009/04/22(水) 株式投資日記 トラックバック:- コメント:-

リサパートナーズ、ケネディクスはどこまで上がるの?

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私が現在集中投資を行っております不動産銘柄系の勢いが止まりません。既に買い値から随分と上がりましたので利益確定をしたいなとそわそわするのですが、利食いしたら最後、置いていかれそうな勢いなのでじっと我慢の子を続けておりました。

本日は、大京、長谷工等の超低位銘柄まで噴火しておりましたのでそろそろ調整局面が近いのかもしれません。

しかし、金融危機を無事に通過して平常時に戻ればまだまだここから数倍高しそうですよね。そこで、タダ株を作って長期放置しておこうと思ってます。

J-REITの方は大噴火した中低位銘柄を減少させて、相対的に出遅れているやや上位銘柄にシフトしようと考えてます。

◆ 現在の持ち株

双日(2768)
低位株ブームの流れに乗り、ついに発進致しました。100円台では売りたくないのでこのまま放置です。

実は動き出したらさらに買い増しを考えていたのですが、先週旅行に出かけている間に動いてしまったので乗れませんでした。

現状保有分をホールドするしかないですね。

コーエーテクモ(3635)
ゲーム系はこの地合いではすっかり蚊帳の外ですね。国策にも関係ないって事なのでしょう。そのため、じりじりと下げ続けておりますが、こういう銘柄は最後の最後に順番が来るものです。

そんなわけで目先は放置しつつ、反転したら買い乗せでしょうね。

ケネディクス(4321)
買い値の2倍近くになってしまいました。そんなわけで、半分だけ利益確定致しました。残存分はタダ株状態です。これで破綻を恐れずに完全放置できそうです。

ワイエーシー(6298)
同業他社が順番に上がり出して来たので出遅れ物色されるだろうと旅行前に仕込んでいったのですが、戻って来たら動いてました。これは放置でしょう。

THK(6481)
こちらは思ったよりも値が重いですね。下がるようなら買い増しします。

伯東(7433)
すっかり出遅れてます。今は、超低位株相場が中心なので、ここが動くのはそれが一巡してからでしょうね。放置。

松田産業(7456)
放置です。

マックハウス(7603)
東証1部の銘柄が一通り動いてきましたので、割安新興株を少しずつ買い始めました。ここは負債が0なので小型株ですが安心して買えそうです。

国際計測(7722)
相変わらず、動かないですね。放置。

みずほ(8411)
三井住友の増資に連動して下げてきましたので打診買い、さらに下がるようなら買い増しします。

リサパートナーズ(8924)
いつの間にか、買い値の倍以上になってます。しかし、ここで売るのはまだ早いでしょう。リサはびっくりするぐらい上がると思ってますので我慢我慢。

プレミア(8956)
J-REITのポジション調整の流れで買い始めました。ここは優良REITです。そのため低位REITに比べて値動きがゆっくりです。

ジャパンホテルアンドリゾートのポジションを減らしてこちらにシフトしました。

クレッシェンド(8966)
中低位REIT全般に買い疲れが見えてきましたので一部利益確定してプレミアにシフト。

ジャパンホテルアンドリゾート(8981)
買値の70%もの利益が乗りましたので相対的に出遅れている中上位銘柄であるプレミアに大半をシフトしました。

残りの分はタダ券みたいなものです。ここが天井とも思えないのでウオッチを忘れないためにも残りはそのまま持続致します。



今後は、破たんリスクの小さい財務優良の小型株を徐々に買っていきます。



2009/04/13(月) 株式投資日記 トラックバック:- コメント:-

ニューシティレジデンス破綻後の買いは宝くじ当選となりました

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本日、日経新聞1面に半年前に破たんしたニューシティレジデンス(NCR)の再生計画の記事が掲載されておりました。

NCRの再生計画についてはJ-REITに投資している方にとっては注目だったと思われます。着眼点を下記に列挙致します。

(1) 既存投資主口の価値はどうなるのか?
(2) 有利子負債はどうなるのか?
(3) 既存REITと合併するのか、将来、再上場するのか?

まず、既存投資主口の価値についてですが、通常の民事再生法適用企業の場合は100%減資により無価値になる場合が多いのですが、ニューシティレジデンスの場合は帳簿上では資産超過(債務超過ではない)の状態でしたので、既存投資主口の価値が残る可能性がありました。

この点については1口あたり35000円でTOBがかけられるようです。破たん後の寄り値が4000円前後、上場廃止当日の終値が14000前後(だったかな?)だったわけですから、民事再生法申請後の投げ売り局面でJ-REITの仕組みから、買いチャンスだと判断して突撃買いを行った方は全員勝利となりそうです。

これは他の上場REITについてもポジティブな要因となります。J-REITは破たんしても無価値にはならないと前例を作ってくれたわけです。

10万円以下の低位REITにとっては株価押し上げ要因になる結果だと感じてます。

次に有利子負債についてですが、5年間で100%返済するようです。これはJ-REIT全銘柄にとってポジティブな要因となります。

現在、J-REITのみならず不動産関係に関する金融機関の融資姿勢はとても厳しいものです。しかし、NCRが100%返済する再生計画を提出した事でJ-REITなら融資しても大丈夫との気運が生まれる事になります。

つまり、金融機関からの融資姿勢が緩やかになり今後のリファイナンスが以前よりも容易になる可能性が高まります。

リファイナンスの懸念が後退すればJ-REITの今後の破たんリスクも同様に後退する事となり、投資利回りの高さから注目していたものの、破たんリスクの心配から様子を見ていた投資家からの新規マネーの流入が期待できるようになります。

つまり、J-REIT全体の底上げムードとなりそうです。

最後の(3)については5年後に再上場を図るようですね。NCRの入札には国内勢も参加しており私は国内勢が落札すると思っておりましたので、米系だと知った時には意外感もあったのですが、既存J-REITに対して比較的ポジティブな落とし方をしたので安堵致しました。

今回のNCRの再生計画の結果により、早速、市場の方では見直しムードが始まっております。リーマンショック、NCR破たんショックにより驚くほど叩き売られたJ-REIT銘柄ですが叩き売られた分だけリバウンドする体制に入ったと言えましょう。

とは言え、半年前と比べて国内の景気は明らかに悪化しておりますので、今後は収益リスク(賃貸収入減少による分配金の減少リスク)に着眼点が移ると思います。

少なくとも破綻リスクを心配する株価になっていたわけですから今後は長期国債の利回り+αで考慮されるように徐々になりそうですね。

最終的には各銘柄の今後の収益悪化による分配金下方修正後の利回りで5%程度に収束するのではないでしょうか?

現在、破たん懸念の少ない上位REITの投資利回りは平均7~8%程度なので景気悪化による収益悪化を考慮するとそれほど目先の上昇余力はなさそうです。

上位REITが上がるには景気の底打ちを認識する必要があるでしょう。それに比べて中位REITは10~14%程度の利回りとなっており今後の収益リスクを考慮してもまだまだ上昇余地は高いと感じてます。

そこで、私は、今後も中位REITを中心に保有を続けたいと思ってます。



現在の持ち株

双日(2768)
コーエーテクモ(3635)
セプテーニ(4293)

ケネディクス(4321)

→ケネディクスR(8972)を利益確定して得た資金で購入してますので万が一破綻しても納得します。生き残ればここからさらに3~4倍になると思うのです。

ケネディクスR(8972)については平均取得単価である14万円から80%も上昇致しましたのでさすがに我慢できず利益確定完了致しました。

アサヒホールディングス(5857)
→旧アサヒプリテックです。再上場後、金価格の下落を嫌気して株価が下がってますので拾っておきました。

THK(6481)
→ポートフォリオが不動産に極端に偏っている現状では放置するしかない。

伯東(7433)
→そろそろ伯東のような出遅れ株の時代かな?

松田産業(7456)
→アサヒホールディングスと同じ理由で買い増し中

国際計測(7722)
→ほとんどの自動車関連株が飛んだのにここはJASDAQ銘柄の影響か全然上げてないです。長期放置します。

リサパートナーズ(8924)
→私の中での目標株価は随分高いのでこんな水準では売らないです。

クレッシェンド(8966)
→ケネディクスR(8972)やDAオフィス(8976)を利益確定して得た資金をシフトしてます。投資利回り14%程度なのでまだまだ上値はあるでしょう。

ジョイントR(8973)
→3月に配当落ちしたばかりですから他のREITに比べてやや出遅れてます。そして、前期は新規物件取得キャンセルにより違約金を支払い、分配金を大きく減らした事で名目上の投資利回りが8%程度と低くなっております。

そのため、買いが細いのだと予想してます。来期以降の巡航分配金が発表された段階で見直しされると思ってまして、先回りで買っておきます。

ジャパンホテルアンドリゾート(8981)

私の保有REITの中では一番投資金額が大きいのですが、ここ最近、良い感じで上げてきました。抵抗ラインを突破して真空地帯に入りましたので今後は値が軽くなると思ってます。

直近で随分上げましたがまだまだ投資利回りは13%もあります。どこかのラブホファンドが8%前後の利回りだと耳にしましたので、ここはもっともっと高く買われても良いでしょう。

高速道路1000円政策もホテル業界にとってはプラスですしね。今年は秋にも大型連休がありますし、1000円政策により海外旅行よりも国内ドライブ旅行が増えると予想してます。

さらに、この銘柄はつい先日JR四国が大量保有している事が判明しております。株価はその頃から上がりだしました。

お堅いJRグループが投資するぐらいだから破綻の心配はないだろうって感じなのでしょうか?

個人的には鬼ホールド中です。私の総資産はこの銘柄の上下に一喜一憂するほどポジションを組んでます。



2009/04/07(火) 株式投資日記 トラックバック:- コメント:0

シンジケートローンによる資金調達が成功した不動産株は買い

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底値からは随分と上昇してしまいましたが、各不動産株はまだまだ大底圏と言っても良いでしょう。

ここ一年で数多くの関連銘柄が倒産してしまいましたのでまだまだ腰の入った本格的な買いは入っていないと思います。

私は底値圏で仕込みましたので現在、中期砂糖漬けの状態となりつつあります。24000円台で購入したリサパートナーズ(8924)は既に60%の含み益です。

それでも、まだまだ上げの1合目ぐらいじゃないかと思ってます。休む事なく日々急騰を続けておりますのでなかなか押し目らしい押し目がなく、買い増しできないでいます。

現在は、倒産懸念株価からの脱却の時期であると考えられます。

完全に危機が去ったわけではありませんので、いきなり妥当株価にまでリバウンドするとも思わないのですが、おそらく国策の効果を期待して生き残り組の方はリーマンショックで下落した分を埋める展開になると期待しております。

生き残り組を拾っておけばまだまだ取れる段階だと思います。では、生き残り組をどうやって見分ければ良いのでしょうか?

私はシンジケートローンで長期資金を調達できた企業が生き残り組であると判断しております。

シンジケートローンに参加している主要銀行は参加するにあたって大丈夫かどうか事前にしっかり審査しているはずです。

この貸し渋りのご時世に融資を行うわけですから銀行さんがそれなりに大丈夫だと判断しているだろうと思うわけです。

私がリサパートナーズに自信を持っているのもそのためですね。

あとは万が一を考えて分散しておく事だと思います。最終的には生き残った銘柄だけで現在の投資資金を大きく上回るリターンがきっと得られると思います。



持ち株(J-REIT含む)

双日(2768)
コーエーテクモ(3635)
ケネディクス(4321)
THK(6481)
国際計測(7722)
クレシェンド(8966)
リサパートナーズ(8972)
ケネディクス不動産投資法人(8972)
ジャパンホテルアンドリゾート投資法人(8981)

GC注記の付いているケネディクスを組み入れてます。理由はシンジケートローンによる資金調達に成功したからです。

ただし、リサパートナーズが返済期限3年に対し、ケネディクスの方は1年3ヶ月なので宝くじ程度だけ買ってます。



2009/04/01(水) 株式投資日記 トラックバック:- コメント:-


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