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ジョイントリート(8973)と格闘中です

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新型インフルエンザを警戒してポジションを縮小してしまったのですが、結果的には
逆効果となってしまったようです。

まぁリスクを取らないとリターンも得られないっていったところでしょうね。

とは言え、じっと放置しておりました国際計測(7722)がようやく動き出しまして、一気に2倍化を達成致しました。

めでたしめでたしとなるところなのですが、保有していたJ-REIT銘柄で連続で下方修正を受けてしまいほぼ相殺となっております。

特に、日本ホテルファンド投資法人(8985)の減配が痛かったです。予想分配金が一気に半分に減少してしまいました。

ジャパンホテルアンドリゾート(8981)と異なり固定賃料なので収益は底堅いと予想していたのですが、思わぬ伏兵にやられてしまいました。

5月末にリファイナンス(借り換え)が実施されたのですが、その際に多額の融資手数料を取られてしまったようです。

銀行も赤字で必死なのでしょうがこれはないでしょう・・・と思わずため息が出てしまうほどひどい金額でしたね。

この分だと他の下位リートのリファイナンスも似たり寄ったりになるのかもしれないですね。実際にラサール(8974)とか日本賃貸住宅(8986)等も同様の理由で下方修正を強いられたようです。

ここで25%ほど含み損を抱えてしまい、その後のIRも投資家にわかりやすくない内容でしたので見切り売りを行い、偵察機程度だけ残してます。

せっかく国際計測で儲けたのに痛かったです。



さて、気を取り直して、チャートが綺麗であったジョイントリート(8973)にコツコツ乗り換えていたところ先週末に親ジョイントが倒れてしまい、本日は連動S安となりました。

仕方がないので、今朝買い増ししたのですが、結局S安に張り付いてしまいました。ついでにR&Iの格付けもA-からBBB+に格下げされてしまったようです。

格下げされると今後のリファイナンス条件も悪化しますので悪循環ですよね。

一発逆転ネタとしましては、親ジョイントに代わり、新スポンサーの選定に入りますので誰でも安心感を感じるような大手の企業がスポンサーになれば一気に状況が好転します。

その場合は格付けも回復するでしょう。今後の見通しは新スポンサー次第となるわけです。

ちなみに今期の予想分配金(半年)は1万円ぐらいです。本日の終値ベースで13%以上の利回りですからここからさらに大きく下がった場合はチャンスだと思います。

その時は一気にオーバーウェイトで突撃となりそうです。



現在の状況

野村マイクロサイエンス(6254)

水の栗田工業(6370)の回転に失敗して置いていかれましたのでこちらをコツコツ拾ってます。
水関連は4年後、5年後ぐらいに大相場がありそうな予感がします。

双信電機(6938)

ここが最後の出遅れ銘柄かなと感じて先週集めました。出来高が増えてきて上がりだしました。さわかみ投信が売り手だったようですが、売りがおさまったように思います。

伯東(7433)

ここも出遅れグループ拾いの一環で買ってます。

三井物産(8031)

商社系は双日(2768)をじっと持っていたのですが、ここ最近の上昇で回転に失敗して置いていかれました。相対的に出遅れていたこちらに移動しました。

日本プライムリアルテイl(8955)

6月配当銘柄です。物件取得断念による違約金発生で名目上の配当利回りが他のREITに比べて低いのですが、実質的には7%程度あります。

福岡リート(8956)

こちらは、九州にこだわったリートなのですが、他のリートに比べて安定感が高いです。地元企業がスポンサーとなり、地元金融機関が中心となって融資を行ってますので・・・

ジョイントリート(8973)

親ジョイントの会社更生法申請の影響でS安しました。表面利回りが13%まで上がってます。ちなみに、資産は完全に分離されており、ジョイントの破たんの影響は直接的にはありません。

有力な新スポンサーが現れると化けます。

ジャパンホテルアンドリゾート(8981)

新型インフルの影響をもろに受けて先月の稼働率が激減してますのでいつの日か再下方修正があると思います。そんなわけで持ち高を当分増やすつもりはないのですが、さりとて割高でもないので保有分はそのまま維持。

日本ホテルファンド投資法人(8985)

正直、ここの借り換えリスクを甘く見てました。ビジネスホテルが中心で収益は安定しているのですが、金融機関の融資条件が極端に悪くなったようです。

しばらくは株価の回復が見込めないので80%を損切りしました。40万円ぐらいの損切りとなり痛かったです。

とりあえず、目先はジョイントリートをなんとかしなくては・・・

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2009/06/01(月) 株式投資日記 トラックバック:- コメント:-

J-REIT銘柄の格下げ

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昨日、ムーディーズがJ-REIT13社の格下げを行ったようです。

私が最近いじっていた銘柄の中にも格下げされた銘柄がありました。

(8981)JHR(ジャパンホテルアンドリゾート)

Baa2 → Baa3(安定的)

一般的にBaa3までが投資適格債券との事だそうですが何とか土俵際にとどまりました。見通しが安定的になりましたのでこれでようやく落ち着くようですね。

後述致しますが、最近シフトしていたプレミア(8956)も格下げされてB格(といってもかなり上の方)に落ちてしまった事、JHRがここ数日で急落した事で再度割安感を感じた事から持ち分を増やし始めました。

(8956)プレミア

ここの魅力は相対的に上位銘柄の位置にいる事、その中でも予想配当利回りが高い事(9%強)から、中位、下位銘柄の株価の底上げ(利回り低下)により相対的に割安感が高まっておりました。

また直近までA格でしたので何となく安心感もあったのです。そこで、底上げされた中位を利益確定してせっせと乗り換えておりました。

昨日の格下げによりA格からB格の最上位に落ちましたが、これは事前に予想されていた範囲です。(格付け見通しがネガティブになっていたため)

そんなわけでこれが理由で外す必要などないのですが、それ以前にメイン銘柄として保有していたJHRが高値17万円から13万円割れまで売られましたので再度引っ越しです。



さてJHRが急落したのは、もともと、直近で垂直上昇をした事で高値警戒感があったところに、予想分配金の下方修正が重なったためと思われます。

JHRはホテルの売上に応じて賃料が変動する変動賃料制をメインのホテルで採用しております。そのため、景気後退によりホテルの売上が落ちている事でこの変動部分の賃料が下がるリスクがありました。(毎月公開されている月次売上を読むとある程度事前に予想可能です)

私は、変動賃料部分の不振により分配金がある程度下がる事は事前に予想しており、それを考慮しても割安だと判断しております。

将来、景気が回復期に入った場合に逆に分配金が増える要素になりますし。

先日、中間決算が発表されました。その結果予想分配金が16500円前後に下がりましたが、予想利回りは12.3%で私が想定しているターゲット利回り(8%)に比べるとまだまだ高いです。

JHRは直近のリファイナンス(借り換え)を通過しており、2年先まで借り換え問題が発生しないのも購入している理由の1つとなっております。

ただし、中間決算短信をじっくりと読むと、小さく、変動賃料部分の影響により、分配金が14400円程度まで下がるリスクもあると小さな字で書いてありました。

今後も毎月発表される月次売上状況をしっかりとチェックする必要がありますね。

14400円と仮定した場合、10%で144000円、8%で180000円、12%で120000円です。

12万円程度の下げを意識しつつ、18万円(前回高値の更新レベル)程度を今年の高値と考えれば良いかと思ってます。

そこで時価13万円台をまずは拾いました。ここで様子を見つつ、買い増しを考えます。



格下げの影響がやや大きいと思われるのは以前手がけていたケネディクス不動産投資法人(8972)だと思います。

こちらはJHRよりもさらに一段下がってBa格になりました。

Baa2 → Ba1

JHRのBaa3とケネRのBa1は1段階しか違わないのですがBaa3までが投資適格債券、Ba1以下は投機的となるそうです。

つまり、この1つの差はとても大きいようです。これは親スポンサーであるケネディクスに疑義注記がついているからなのでしょうか?

私達個人投資家はたった1つの差ぐらいにしか感じてないと思うのですが、将来、機関投資家がJ-REITに戻って来た際にはこの格付けがネックとなりそうです。

4月配当銘柄ですから、配当落ち後の株価の動きがちょっと懸念されます。ただし、日本政策投資銀行の融資が入っている銘柄ですから配当落ち後、ずるずると急落するようならばそこは買い場のような気も致しますね。

しばらく注意深くウオッチを続けます。



さてJ-REIT指数全体は最近重たいです。これは各銘柄が発表する決算内容を見ると分かるのですが、景気悪化による影響で分配金が前期に比べて減少傾向です。

直近までは、分配金の遷移よりも、J-REITそのものが存続できるかどうか懸念されていたわけですから倒産リスクの後退により下位を中心に棒上げとなりました。

しかし、ある程度リバウンドした事で、予想配当利回りが徐々に意識されてきたと思います。そんな事情で少し重たくなって来ましたね。

元々J-REIT銘柄はインカムゲイン用なので短期売買組が去った後は徐々に値動きが小さくなると思ってます。

今後は、先回りした個人の売りを吸収する大人の買いが入るかどうかでしょう。今後、分配金減少による利回り低下が続くと思いますが、それを考慮しても買っておいて損はないかと思ってます。

JHRは既にJR四国が買ってますし・・・・



さてながながと書いている間にリサパートナーズがS安まで売られてしまってます。(笑)

新興不動産系の各銘柄は底値から随分と値上がりしましたのでこの辺で一服が必要なのでしょうね。

双日も下げてるし・・・松田産業は1000円割れてるし、持ち株系はダメダメです。

双日は今期の決算見通しを見てから買い増しタイミングを考えます。見通し次第ではもう一度110円まで下がるかもしれませんし・・・・



2009/04/22(水) 株式投資日記 トラックバック:- コメント:-


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