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J-REIT銘柄の格下げ

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昨日、ムーディーズがJ-REIT13社の格下げを行ったようです。

私が最近いじっていた銘柄の中にも格下げされた銘柄がありました。

(8981)JHR(ジャパンホテルアンドリゾート)

Baa2 → Baa3(安定的)

一般的にBaa3までが投資適格債券との事だそうですが何とか土俵際にとどまりました。見通しが安定的になりましたのでこれでようやく落ち着くようですね。

後述致しますが、最近シフトしていたプレミア(8956)も格下げされてB格(といってもかなり上の方)に落ちてしまった事、JHRがここ数日で急落した事で再度割安感を感じた事から持ち分を増やし始めました。

(8956)プレミア

ここの魅力は相対的に上位銘柄の位置にいる事、その中でも予想配当利回りが高い事(9%強)から、中位、下位銘柄の株価の底上げ(利回り低下)により相対的に割安感が高まっておりました。

また直近までA格でしたので何となく安心感もあったのです。そこで、底上げされた中位を利益確定してせっせと乗り換えておりました。

昨日の格下げによりA格からB格の最上位に落ちましたが、これは事前に予想されていた範囲です。(格付け見通しがネガティブになっていたため)

そんなわけでこれが理由で外す必要などないのですが、それ以前にメイン銘柄として保有していたJHRが高値17万円から13万円割れまで売られましたので再度引っ越しです。



さてJHRが急落したのは、もともと、直近で垂直上昇をした事で高値警戒感があったところに、予想分配金の下方修正が重なったためと思われます。

JHRはホテルの売上に応じて賃料が変動する変動賃料制をメインのホテルで採用しております。そのため、景気後退によりホテルの売上が落ちている事でこの変動部分の賃料が下がるリスクがありました。(毎月公開されている月次売上を読むとある程度事前に予想可能です)

私は、変動賃料部分の不振により分配金がある程度下がる事は事前に予想しており、それを考慮しても割安だと判断しております。

将来、景気が回復期に入った場合に逆に分配金が増える要素になりますし。

先日、中間決算が発表されました。その結果予想分配金が16500円前後に下がりましたが、予想利回りは12.3%で私が想定しているターゲット利回り(8%)に比べるとまだまだ高いです。

JHRは直近のリファイナンス(借り換え)を通過しており、2年先まで借り換え問題が発生しないのも購入している理由の1つとなっております。

ただし、中間決算短信をじっくりと読むと、小さく、変動賃料部分の影響により、分配金が14400円程度まで下がるリスクもあると小さな字で書いてありました。

今後も毎月発表される月次売上状況をしっかりとチェックする必要がありますね。

14400円と仮定した場合、10%で144000円、8%で180000円、12%で120000円です。

12万円程度の下げを意識しつつ、18万円(前回高値の更新レベル)程度を今年の高値と考えれば良いかと思ってます。

そこで時価13万円台をまずは拾いました。ここで様子を見つつ、買い増しを考えます。



格下げの影響がやや大きいと思われるのは以前手がけていたケネディクス不動産投資法人(8972)だと思います。

こちらはJHRよりもさらに一段下がってBa格になりました。

Baa2 → Ba1

JHRのBaa3とケネRのBa1は1段階しか違わないのですがBaa3までが投資適格債券、Ba1以下は投機的となるそうです。

つまり、この1つの差はとても大きいようです。これは親スポンサーであるケネディクスに疑義注記がついているからなのでしょうか?

私達個人投資家はたった1つの差ぐらいにしか感じてないと思うのですが、将来、機関投資家がJ-REITに戻って来た際にはこの格付けがネックとなりそうです。

4月配当銘柄ですから、配当落ち後の株価の動きがちょっと懸念されます。ただし、日本政策投資銀行の融資が入っている銘柄ですから配当落ち後、ずるずると急落するようならばそこは買い場のような気も致しますね。

しばらく注意深くウオッチを続けます。



さてJ-REIT指数全体は最近重たいです。これは各銘柄が発表する決算内容を見ると分かるのですが、景気悪化による影響で分配金が前期に比べて減少傾向です。

直近までは、分配金の遷移よりも、J-REITそのものが存続できるかどうか懸念されていたわけですから倒産リスクの後退により下位を中心に棒上げとなりました。

しかし、ある程度リバウンドした事で、予想配当利回りが徐々に意識されてきたと思います。そんな事情で少し重たくなって来ましたね。

元々J-REIT銘柄はインカムゲイン用なので短期売買組が去った後は徐々に値動きが小さくなると思ってます。

今後は、先回りした個人の売りを吸収する大人の買いが入るかどうかでしょう。今後、分配金減少による利回り低下が続くと思いますが、それを考慮しても買っておいて損はないかと思ってます。

JHRは既にJR四国が買ってますし・・・・



さてながながと書いている間にリサパートナーズがS安まで売られてしまってます。(笑)

新興不動産系の各銘柄は底値から随分と値上がりしましたのでこの辺で一服が必要なのでしょうね。

双日も下げてるし・・・松田産業は1000円割れてるし、持ち株系はダメダメです。

双日は今期の決算見通しを見てから買い増しタイミングを考えます。見通し次第ではもう一度110円まで下がるかもしれませんし・・・・

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2009/04/22(水) 株式投資日記 トラックバック:- コメント:-

ニューシティレジデンス破綻後の買いは宝くじ当選となりました

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本日、日経新聞1面に半年前に破たんしたニューシティレジデンス(NCR)の再生計画の記事が掲載されておりました。

NCRの再生計画についてはJ-REITに投資している方にとっては注目だったと思われます。着眼点を下記に列挙致します。

(1) 既存投資主口の価値はどうなるのか?
(2) 有利子負債はどうなるのか?
(3) 既存REITと合併するのか、将来、再上場するのか?

まず、既存投資主口の価値についてですが、通常の民事再生法適用企業の場合は100%減資により無価値になる場合が多いのですが、ニューシティレジデンスの場合は帳簿上では資産超過(債務超過ではない)の状態でしたので、既存投資主口の価値が残る可能性がありました。

この点については1口あたり35000円でTOBがかけられるようです。破たん後の寄り値が4000円前後、上場廃止当日の終値が14000前後(だったかな?)だったわけですから、民事再生法申請後の投げ売り局面でJ-REITの仕組みから、買いチャンスだと判断して突撃買いを行った方は全員勝利となりそうです。

これは他の上場REITについてもポジティブな要因となります。J-REITは破たんしても無価値にはならないと前例を作ってくれたわけです。

10万円以下の低位REITにとっては株価押し上げ要因になる結果だと感じてます。

次に有利子負債についてですが、5年間で100%返済するようです。これはJ-REIT全銘柄にとってポジティブな要因となります。

現在、J-REITのみならず不動産関係に関する金融機関の融資姿勢はとても厳しいものです。しかし、NCRが100%返済する再生計画を提出した事でJ-REITなら融資しても大丈夫との気運が生まれる事になります。

つまり、金融機関からの融資姿勢が緩やかになり今後のリファイナンスが以前よりも容易になる可能性が高まります。

リファイナンスの懸念が後退すればJ-REITの今後の破たんリスクも同様に後退する事となり、投資利回りの高さから注目していたものの、破たんリスクの心配から様子を見ていた投資家からの新規マネーの流入が期待できるようになります。

つまり、J-REIT全体の底上げムードとなりそうです。

最後の(3)については5年後に再上場を図るようですね。NCRの入札には国内勢も参加しており私は国内勢が落札すると思っておりましたので、米系だと知った時には意外感もあったのですが、既存J-REITに対して比較的ポジティブな落とし方をしたので安堵致しました。

今回のNCRの再生計画の結果により、早速、市場の方では見直しムードが始まっております。リーマンショック、NCR破たんショックにより驚くほど叩き売られたJ-REIT銘柄ですが叩き売られた分だけリバウンドする体制に入ったと言えましょう。

とは言え、半年前と比べて国内の景気は明らかに悪化しておりますので、今後は収益リスク(賃貸収入減少による分配金の減少リスク)に着眼点が移ると思います。

少なくとも破綻リスクを心配する株価になっていたわけですから今後は長期国債の利回り+αで考慮されるように徐々になりそうですね。

最終的には各銘柄の今後の収益悪化による分配金下方修正後の利回りで5%程度に収束するのではないでしょうか?

現在、破たん懸念の少ない上位REITの投資利回りは平均7~8%程度なので景気悪化による収益悪化を考慮するとそれほど目先の上昇余力はなさそうです。

上位REITが上がるには景気の底打ちを認識する必要があるでしょう。それに比べて中位REITは10~14%程度の利回りとなっており今後の収益リスクを考慮してもまだまだ上昇余地は高いと感じてます。

そこで、私は、今後も中位REITを中心に保有を続けたいと思ってます。



現在の持ち株

双日(2768)
コーエーテクモ(3635)
セプテーニ(4293)

ケネディクス(4321)

→ケネディクスR(8972)を利益確定して得た資金で購入してますので万が一破綻しても納得します。生き残ればここからさらに3~4倍になると思うのです。

ケネディクスR(8972)については平均取得単価である14万円から80%も上昇致しましたのでさすがに我慢できず利益確定完了致しました。

アサヒホールディングス(5857)
→旧アサヒプリテックです。再上場後、金価格の下落を嫌気して株価が下がってますので拾っておきました。

THK(6481)
→ポートフォリオが不動産に極端に偏っている現状では放置するしかない。

伯東(7433)
→そろそろ伯東のような出遅れ株の時代かな?

松田産業(7456)
→アサヒホールディングスと同じ理由で買い増し中

国際計測(7722)
→ほとんどの自動車関連株が飛んだのにここはJASDAQ銘柄の影響か全然上げてないです。長期放置します。

リサパートナーズ(8924)
→私の中での目標株価は随分高いのでこんな水準では売らないです。

クレッシェンド(8966)
→ケネディクスR(8972)やDAオフィス(8976)を利益確定して得た資金をシフトしてます。投資利回り14%程度なのでまだまだ上値はあるでしょう。

ジョイントR(8973)
→3月に配当落ちしたばかりですから他のREITに比べてやや出遅れてます。そして、前期は新規物件取得キャンセルにより違約金を支払い、分配金を大きく減らした事で名目上の投資利回りが8%程度と低くなっております。

そのため、買いが細いのだと予想してます。来期以降の巡航分配金が発表された段階で見直しされると思ってまして、先回りで買っておきます。

ジャパンホテルアンドリゾート(8981)

私の保有REITの中では一番投資金額が大きいのですが、ここ最近、良い感じで上げてきました。抵抗ラインを突破して真空地帯に入りましたので今後は値が軽くなると思ってます。

直近で随分上げましたがまだまだ投資利回りは13%もあります。どこかのラブホファンドが8%前後の利回りだと耳にしましたので、ここはもっともっと高く買われても良いでしょう。

高速道路1000円政策もホテル業界にとってはプラスですしね。今年は秋にも大型連休がありますし、1000円政策により海外旅行よりも国内ドライブ旅行が増えると予想してます。

さらに、この銘柄はつい先日JR四国が大量保有している事が判明しております。株価はその頃から上がりだしました。

お堅いJRグループが投資するぐらいだから破綻の心配はないだろうって感じなのでしょうか?

個人的には鬼ホールド中です。私の総資産はこの銘柄の上下に一喜一憂するほどポジションを組んでます。



2009/04/07(火) 株式投資日記 トラックバック:- コメント:0


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